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開業マニュアル
開業マニュアル

「不動産業を開業したいけど、どこから手を付けていいか分からない…」という方は非常に多くいらっしゃいます。そこで、これから開業の手順をご紹介いたします。

新規開業までのながれ

▼ 開業までのながれ
個人・法人

 宅建業は、個人経営(いわゆる自営業)での開業も可能ですし、会社を設立して法人として経営していくことも可能です。最近では法人を選択される方が多いです。  それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。

【 個人のメリット・デメリット 】

・開業手続きは、税務署への届出のみで可なので簡単。

・開業時の申請費用等のコストは、会社経営よりも少なくて済む。

・信用面では、個人事業者との取引を制限している企業がある。

・責任面では、事業主が無限の責任を負う。

【 法人のメリット・デメリット 】

・開業手続きは、税務署への届出と登記申請手続きが必要

・開業時の申請費用等のコストとして、定款の認証手数料等が必要になる。

・信用面では、銀行やリース会社と取引する場合、信用されやすい傾向がある。

・責任面では、株式会社の場合は出資した範囲内で責任を負う。

行政書士

 会社設立・商業登記については書類が煩雑なため、ほとんどの人は司法書士等に依頼しているようです。司法書士等に支払う報酬については、通常はそれほど高額というわけではありません。

 一方で、自分で一から勉強して登記等を行う場合、勉強のための時間や労力が相当かかり、ミスをした場合は二度手間になったりするので、時間・労力を含めたコスト面から考えた場合も、専門家に依頼したほうがいいかもしれません。もちろん、自力ですべて遂行することは可能で、実際にそうした人もたくさんいます。

 また、不動産業は開業後、土地や建物の登記等で司法書士との関係を緊密にしておいたほうがいい場面が多々考えられます。そのときのために、会社設立時に協力関係を築けそうな司法書士を探すのも1つの考え方だといえます。

【 一般的な会社設立・商業登記の流れ 】

@ 会社基本事項の決定 : 商号、本店、事業目的、役員などを決定。

A 定款の作成 : 会社のルールである定款を作成。

B 定款の認証 : 公証人役場で、定款を認証してもらう。

C 出資金の払込み : 銀行等の金融機関に残高証明書を発行してもらう。

D 登記申請 : 申請書や議事録など必要書類を作成し、法務局に登記を申請。

E 株式会社の設立 : 登記完了後、会社誕生。

営業保証金

 宅建業を営む際の開業資金の中で、最も大切なものの一つが営業保証金です。宅建業法の定めにより、主たる事務所が1,000万円、従たる事務所ごとに500万円という営業保証金を供託することが義務づけられています。  ところが、宅建協会に加入した場合には、営業保証金1000万円が免除となり、が主たる事務所が60万円、従たる事務所毎に30万円となります。

 また、宅建協会に入会する際には、入会金や年会費などが別途必要です。入会時には総額で約150万円(現金)が必要となります。

営業保証金を供託する場合
宅建協会へ入会する場合
主たる事務所
1000万円
60万円
従たる事務所
(1ヵ所ごと)
500万円
30万円
事務所設置

 業務を営むに当たって、その拠点となる事務所または店舗を構えることとなります。

 業態によって異なりますが、営業という側面上、事務所の立地条件はとても重要となります。特に不動産仲介業等では“駅前”などの立地条件は好まれますが、その分賃料等の維持コストも割高になります。

 また、円滑な営業活動が行えるよう各種備品類や通信環境なども揃えていきます。

宅地建物取引士証

 宅建業において最も重要な登場人物は「宅地建物取引士」でしょう。なくてはならない存在です。

 宅建業法においても、事務所ごとに一定数(5名に1名)の「専任の宅地建物取引士」を設置することが義務付けられています。

 代表者自身が専任となるか、従業員に担ってもらうか。考えておく必要があります。

埼玉県庁

 宅建業を開業するためには、都道府県知事または国土交通大臣より「宅地建物取引業免許」を受ける必要があります。この免許を得るには、「宅地建物取引業法」に定められた各種の要件を整えて免許権者に対して申請手続きを行います。

 免許申請の後、厳格な審査を経て受理が決定されます。具体的には、所在地など概要のほかに、申請者や会社の役員が欠格事由に該当しないか、事務所形態が業務を継続的にできる機能を有しているか、一定数の宅地建物取引主任者を設置しているか、といったことについて厳密に審査が行われます。

宅建協会

 宅建協会は、開業時の手続き方法のご案内等についても、窓口や電話などでサポートしております。

 さらに、「2.開業資金の確保」でご説明したとおり、宅建協会への加入により営業保証金1,000万円が免除され、開業初期費用を大幅に軽減できます。

 そして、開業後も健全で永続的な営業活動を行っていただけるよう宅建協会が全面的にサポートいたします。

宅建業の業務形態にはどのようなものがありますか?

こだわり

 不動産業界を大きく分けると、主に下の4つの業務形態が挙げられます。仲介業が割合としては多いですが、そのほかにも分譲マンション販売、建物管理、戸建住宅販売、店舗・事務所の賃貸、サブリースなど、専門性を重視した各ジャンル専業の不動産会社も色々あります。

 これから不動産開業をするにあたってどの分野で、どのようなサービスや商品を扱うのかをよく考える必要があります。ご自身のこれまでの社会経験や得意分野を見極めることが第一歩です。

 また、この4つに属さない新たな不動産ビジネスも色々登場しています。時世の流れを読み、斬新なアイディアを持って不動産業界で開業をして下さい。

宅建協会

 不動産を売りたい人と買いたい人、貸したい人と借りたい人をマッチングさせ、契約を成立させるお仕事です。この業務を「宅建業法」では「媒介」と言います。契約が成立した際には仲介手数料「媒介報酬」が支払われます。

 業界の大多数がこの仲介業者であり、宅建協会会員の大多数もこの業種です。

宅建協会

 入居者の斡旋から家賃の集金、物件の維持管理、駐車場の管理等、業務内容は非常に幅の広い業種です。   他の関連業務と併せることで、ビジネスチャンスを大きく広げる可能性も持っています。

宅建協会

 地主や資産家に対して、資産(土地)の運用などについてコンサルティングをします。将来性などを見渡せる幅広い知識が必要になります。

 宅建協会では不動産コンサルティング技能試験資格取得のための受検対策講座を実施しています。

宅建協会

 デベロッパーとは直訳すると「開発事業者」のことです。「メーカー」にあたる存在です。デベロッパーは、自社で用地を仕入れ、マンションや戸建住宅などを建築し、「商品」として販売します。

開業するには、業界での経験は必要でしょうか?

こだわり

 確かに業界経験が無ければ、不動産に関する業務を独学で勉強するのは難しいかもしれません。

 しかし、不動産開業された方の中には、「業界経験ゼロ」からスタートした不動産会社もあります。 何故、業界経験がゼロでも開業出来たのでしょうか?

 社長自身は業界経験はゼロでも、採用する人材や一緒に起業する仲間が不動産経験があれば問題は解決することもあります。つまり、あなたに “斬新なアイディア” があれば、それを実行できる人材を確保し、経営に徹することも可能です。全く業界経験はなくても“不動産開業”は出来るのです。

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